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西安物業收費改革,三費合一意味著什么?33897

6月4日,《西安市物業服務收費管理辦法(征求意見稿)》發布,西安物業收費進入“一費制”時代,《辦法》都有哪些新規定,對市民來說意味著什么?


記者梳理相關規定并采訪業主、物業,發現《辦法》解決了此前公攤電費“糊涂賬”的問題,也降低了高昂的停車費。對有車一族來說,總支出減少了,但物業費總體來說是上漲的。物業企業也表示,“一升一降”總體是好的,但對他們帶來的影響還需要仔細核算,他們只希望不要降價,能讓物業企業存活下去。


焦點一:實行“一費制” 公攤電費和電梯費不再單獨收取


根據《西安市物業服務收費管理辦法(征求意見稿)》規定,物業管理區域內照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業主共有公共配套設施設備的用水、用電費用以及電梯維護保養和年檢費用計入物業服務費成本,不得單獨收取。


算賬:各種住宅物業費均有所上漲 高層一樓漲幅較大


物業收費“一費制”后,大家最關注的就是總體收費是上漲了還是降低了?如果漲了,漲幅有多大,哪種住宅的漲幅最大?


為此,華商報記者算了一筆賬,結果發現,實行“一費制”后業主需繳納的物業費均有所上漲,高層住宅的一樓住戶漲幅更大些。


以某高層一級物業小區的100平米住宅為例:


現行物業費標準為1.5元/㎡?月,公攤費標準為0.24元/㎡?月,中高層電梯費標準為0.35元/㎡?月,一樓的電梯費為0.2元/㎡?月。


中高層:物業費150元/月,公攤費24元/月,電梯費35元/月,總計209元/月。


一樓:物業費150元/月,公攤費24元/月,電梯費20元/月,總計194元/月。


調價后實行一費制,無論中高層還是一樓,物業費標準均為2.2元/㎡?月,每月需繳納220元。


中高層每月多交11元,每年多交132元;一樓每月多交26元,每年多交312元。


解讀:“公攤電費”曾是一筆糊涂賬 “一費制”解決了這一問題


2019年5月到10月,華商報持續關注西安市各小區“公攤電費”的收取,不少小區在進行戶表改造后供電到戶,按照規定,公共區域的用電應單獨掛表計量,費用由物業據實收取并定時公開收支情況,不得盈利。實際調查卻發現,有的小區電表混裝根本無法實現據實收取;有的小區雖然單獨掛表但并未公開電費票據,只公開估算電量?!肮珨傠娰M”的收取成了一筆糊涂賬。各小區的公攤電費標準不一,從0.12元/㎡?月到0.25元/㎡?月不等。由于各個小區的公共用電設施、業主戶數情況不一,標準不同也屬正常。但是物業不公開或半公開的做法還是讓“據實收取”無從查證,業主質疑物業是否從中有所牟利。


此次實行“一費制”的推出基本解決了這一問題,公攤電費不用再單獨核算單獨收取。


業主:對高層一樓業主不太公平 事關民生應該深入調研


實行“一費制”,業主和物業對此有何看法?


暖山西安小區業主劉女士說,他們小區從今年1月份開始收取公攤電費,收費標準為0.25元/㎡?月,劉女士家96平米的房子,每個月公攤電費大約為23元,而且物業從未公示過?!耙毁M制”實行后不存在這一問題了,但實際上物業費總體是上漲了,尤其對于一樓業主來說上漲幅度還不小,這對他們其實并不公平,應該考慮這一問題。


“事關民生,還是應該進行深入調研和仔細核算?!背悄夏承^業主王女士說,她覺得現行的物業收費標準其實并不算低,漲價后的標準是否經過了深入調研和核算,應該引入專業機構進行調查。


物業:人力成本是十多年前的5倍 物業費一直沒漲過


城西某物業公司經理安先生稱,他們小區從2004年至今物業費一直沒有上漲過,雖然提供的是24小時的服務,屬于一級物業的服務,但收費一直按照三級物業的0.9元/㎡?月的標準來收的,人力成本從2007年的人均700元漲到了3500元,這些年加上停車費收入、電梯費等收入,基本是在賠錢經營,無奈只能減少人員支出。


“要讓行業健康持續發展,就應該考慮到物業企業的現實困難,讓物業企業最起碼可以生存下去?!卑蚕壬f,物業企業其實屬于微利企業,這些年很多人退出物業行業就是因為入不敷出,難以為繼。


安先生管理的小區從去年11月底開始收取公攤電費,這項收費要求據實收取,但是每個月的實際用電量并不相同,所以一開始預估后定價0.19元/㎡?月,經過半年多的運轉再次核算后發現實際應收費0.14元/㎡?月,他們準備這個月月底公示后為已繳費業主退還差額。


對于政策的執行,安先生是持樂觀態度的:“一開始可能難一點,但大部分業主應該都可以理解?!?/span>


“一費制讓物業省去了解釋的麻煩,但收取難度估計會比較大?!鼻恍^物業經理劉女士說,小區去年開始收取公攤電費,很多業主對此并不認可,有人認為空置就可以不交費,“一費制”就省去了這些麻煩。但是突然漲價業主估計很難接受,收取存在一定難度。


焦點二:停車費下調 最高每年可省840元


《西安市物業服務收費管理辦法(征求意見稿)》取消了現行停車服務費三種類別收費,實行單一收費標準,均執行一類收費標準。


以小型汽車為例,現行室內停車三類收費標準分別為150元/月、130元/月、100元/月,調整后均降為80元/月;現行露天停車三類收費標準分別為80元/月、60元/月、50元/月,調整后均為60元/月。


以一級停車位為例,室內停車位從150元/月降至80元/月,每個月減少70元,每年可少交840元。露天停車位從80元/月降至60元/月,每個月減少20元,每年可少交240元。


業主:降價符合實際情況 應保證地面停車交費有車位


“客觀來說,西安市的停車費一直以來是過高的,降價符合實際情況?!敝泻S^園小區業主張女士說,很多業主花費十多萬元購買了地下車位,還要交每個月150元的停車管理費,實際上地下車庫的成本僅有用電、保潔等管理成本,此前收費確實太高。


而對于地面停車位,張女士認為,降價自然是好事,但是也應該規范管理,不能讓業主交了錢回家還得搶車位。張女士稱,他們小區地面車位共有400個,每個月停車費為80元,物業辦卡不設上限,再加上常年停放的一些“僵尸車”,流動車位僅有兩百多個,下午六點多回去經常都找不到車位。張女士認為,既然業主交了錢就應該保證有位可停,應該規范物業管理,不能只收錢不管事。


物業:多少有些損失 但也算是和其他城市接軌了


“多少有些損失,但總算和其他城市接軌了?!鼻恍^物業經理劉女士說,小區共有800多個地下車位,每個月管理費為150元,由于車位比較緊張,收費不成問題。事實上,很多物業都是拿停車費的收益在彌補物業費的損失。但客觀來講,西安的停車費確實定價太高,李女士此前在北京一高端小區從事物業管理工作,北京的物業費也實行“一費制”,該高端小區的標準為7.8元/㎡?月,停車位還是外包公司負責管理的車庫,管理費也才120元/月。


“沒想到一下子降到80元,我們得核算一下看能不能包得住?!眲⑴空f,此次調整“一升一降”,作為物業企業自然會按照規定執行,但還是希望能讓企業有盈利。


城西一小區物業經理安先生也認為,“一升一降”應該可以互補,上漲幅度不會太大,“我們希望只要別降就行?!?/span>


焦點三:物業費實行分級收費 按照“質價相符”原則制定


根據《西安市物業服務收費管理辦法(征求意見稿)》規定,成立業主大會之前的住宅小區(多層、高層)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業服務費和停車服務費實行政府指導價,成立業主大會之后的實行市場調節價。


物業服務收費等級標準依據陜西省住房和城鄉建設廳關于印發《陜西省住宅小區物業服務指導標準》的通知(陜建發(2011)119號),按照質價相符的原則制定,物業服務凡達不到三級服務標準的,收費按照等外標準收取。


解讀:做到質價相符 應按照分級標準執行服務內容


規定一出,很多業主對小區物業等級的問題提出疑問,到底什么樣的物業可以稱為一級物業,是否做到了質價相符?


據陜西省住房和城鄉建設廳關于印發《陜西省住宅小區物業服務指導標準》的通知(陜建發(2011)119號)稱,小區物業由高到低設定為一級、二級、三級三個服務等級,級別越高,表示物業服務標準越高。各等級標準均由“基本要求”、“房屋管理”、“共用設施設備維護”、“公共秩序維護”、“保潔服務”、“綠化養護管理”等六大項內容組成,每一項內容均包含多條規定。


“基本要求”方面:


一級物業服務從業人員人均服務建筑面積,多層項目在3000平方米以下、高層項目在2000平方米以下;物業管理區域設有服務接待中心,有固定的辦公場所,公示 24 小時服務電話,受理業主、物業使用人報修、投訴。建立回訪制度,有回訪記錄,年回訪率98%以上。


二級物業服務從業人員人均服務建筑面積,多層項目在3500平方米以下、高層項目在2500平方米以下;物業管理區域設有服務接待中心,有固定的辦公場所,公示 16 小時服務電話,受理業主、物業使用人報修、投訴。建立回訪制度,有回訪記錄,年回訪率95%以上。


三級物業服務從業人員人均服務建筑面積,多層項目在4000平方米以下、高層項目在3000平方米以下;物業管理區域設有服務接待中心,公示 8小時服務電話,受理業主、物業使用人報修、投訴。建立回訪制度,有回訪記錄,年回訪率90%以上。


公共秩序方面:一級物業管理區域主出入口24小時值班,12小時立崗,重點區域、重點部位每小時巡查一次,并有巡查記錄;二級物業管理區域主出入口24小時值班,8小時立崗,重點區域、重點部位每3小時巡查一次,并有巡查記錄;三級物業管理區域主出入口24小時值班,重要區域、重點部位定時巡查。


保潔服務方面:


一級物業地面保潔應做到:電梯前廳每日拖擦1次;無電梯的樓內通道和樓梯每日拖擦1次;有電梯的樓內通道和樓梯每周拖擦1次;大堂、門廳大理石、花崗石地面,每日拖擦2次,定期保養,保持材質干凈、有光澤。


二級物業地面保潔應做到:電梯前廳每日清掃1次,隔日拖擦1次;無電梯的樓內通道和樓梯,每日清掃1次,隔日拖擦1次;有電梯的樓內通道和樓梯,每兩周拖擦1次;大堂、門廳大理石、花崗石地面,每日拖擦1次,定期保養,保持材質干凈、有光澤。


三級物業地面保潔應做到:電梯前廳每日清掃1次,每周拖擦1次;無電梯的樓內通道和樓梯,每日清掃1次,每周拖擦1次;有電梯的樓內通道和樓梯,每月拖擦1次;大堂、門廳大理石、花崗石地面,每日拖擦1次。


焦點四:物業應明確車位權屬 產權屬業主共有的不得買斷


根據《西安市物業服務收費管理辦法(征求意見稿)》規定,物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示承接本小區物業的承接查驗報告,以及共用部位、共用設施設備分布圖,明確車位權屬,便于業主查詢。


對產權屬業主共有的露天(含道路)停車場(所)和利用人防工程設施建設的車位、車庫及建造的機械車位可以租賃,但不得實行車位買斷;對具有完全產權的地下停車場(所),可以實行車位買斷、贈予或租賃;車位買斷和租賃的價格實行市場調節價,由雙方協商確定。


物業服務企業在收到業主告知后,不得限制或者妨礙業主在自有以及租賃的車位上免費停放未登記的車輛。


有業主對小區車位產權不清楚 物業均稱可以明確并公示


城北一小區業主何先生說,他們小區的地下車位大都是出售的,但是并不清楚哪些是有產權的,哪些是用于人防的,物業也從未公示過。地面停車位應該是歸全體業主共有的,一直收取的是服務費,這點比較明確。


“我們小區一共有12萬平米的地下車位,收費面積為11萬平米?!背俏饕晃飿I經理安先生說,車位確權是很明晰的,只是有的開發商可能手續還未辦理好,只要辦理好公示是沒有問題的。


“確權和公示都沒有任何問題?!鼻恍^物業經理劉女士說,小區車位的確權是和明確的,不存在任何貓膩。


焦點五:共有收益優先用于抵扣物業費或專項維修資金


根據《西安市物業服務收費管理辦法(征求意見稿)》規定,利用、占用公共部位、共有設施設備從事廣告、出租等經營活動的,所得收益歸屬全體業主所有,優先用于抵扣物業服務費或者專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。


物業服務企業應當在每年第一季度將上一年度物業服務合同履行情況、歸屬業主收益等情況在物業管理區域內顯著位置據實公示,公示時間不得少于一個月。業主有權查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業主收益的相關財務資料,物業服務企業應當提供便利。鼓勵物業服務企業向全體業主公開物業服務費和停車服務費收入以及成本費用(構成)支出明細。


業主:公共收益應當返還 但需要政府部門進行賬目監管


“我們小區的公共受益從未返還過,這部分錢去哪兒了都不知道?!睘枛|新城一小區業主黃先生說,因為沒有業委會,業主根本無法監管物業公開賬務并返還公共受益,這一規定是好的,但需要政府部門對賬目進行監管。


“我們小區雖然公示了公共受益的情況,但是真實性業主無從考證?!背悄弦恍^業主岳先生說,小區的電梯廣告收益應該不是一筆小數目,物業稱這些收益用于業主活動的組織,但是否能夠做到收支相抵,很少有業主能從賬務上看出端倪。其實抵扣物業費對于業主來說是最實在的,但具體如何執行、誰來監管還是需要進一步的明確和細化。


物業:公共受益其實并不多 大都用在了小區公共設施的維修


城西一小區物業經理安先生說,他們小區屬于比較老舊的小區,大修基金不到位,但每年維修費用都在五六十萬元,小區擺攤、電梯廣告的收益不到10萬元,貼在維修商還不夠,根本不可能再返還給業主。為了讓業主放心,他們從前年開始就已經公示了公共受益的用途,希望業主和廣大市民不要帶著有色眼鏡來看待物業企業,大部分物業企業都是想做好服務的,并不想占業主的便宜。


“如果作為業主我可能是贊同的,但是作為物業我并不愿意返還?!鼻恍^物業經理劉女士坦言,物業做這件事沒有動力,公共收益返還給業主并公示,物業需要進行核算,費時費力自己卻沒有一點好處。而且大部分小區都存在大修基金難申請的問題,公共收益基本上都用在了園區維修上面,“抵扣物業費可能每戶分不到多少錢,如果我們用這筆錢把小區搞的更好,讓小區可以增值不是更好嗎?”劉女士說,物業是做服務的,過分要求只會讓服務越來越差,她不贊同抵扣物業費,覺得用于園區維修更為現實,也愿意接收政府的監督。

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